２００５市場特征

政策沖擊波迫使增速趨緩

本來上半年房地產市場的增長速度很快，但是由于從上半年開始，國家下發了幾個條文，并且比較頻繁，對消費者、銀行、投資者的影響遠遠大于實際影響。比如說貸款，銀行對房地產的貸款總額依然沒有減少，并且按照各種數據還增長了３０％多，實際上增長并沒有減少，但是對房地產的購買速度、投資速度產生了一定的影響。

地產指標仍在上升

房地產的各項增值指標，雖然速度放緩，但是幅度仍然沒有減少，仍然是兩位數增長。我聽說最新一個指標，鄭州的房價已經突破了３０００元。大家知道作為中國的一個省會城市的房價，我認為在過去幾年一直是被低估的，我們的房價在過去幾年都是比較低的，這個價位與在整個經濟總量當中的地位、其他綜合經濟指標在國內的排位不太吻和。

空置率大大下降

今年比去年下降了３０％多，也就是說市場整個還是比較理性的，沒有泡沫。

投資主體多元化

大家都知道三年以前的開發商基本上都是熟面孔，９０％以上都是本地的開發商。但今年以來，這種色彩已經非常濃厚了，像上海的綠地，浙江的綠城，全國知名的地產商在今年開始介入鄭州市場。

消費結構悄然變化

我個人一直認為，去年以前，在鄭州或全省買房子一般來說９０％以上都是自住為主的。但是今年隨著鄭東新區開發節奏的加快，一些特殊的事件，包括中國第一條快速鐵路交通樞紐在鄭東新區的最后確定，增強了投資者的信心。很多同行都沒有想到鄭東新區的房子會賣得這么好。其實剛開始包括鄭東新區的一些開發商的信心也不足，起始價比較低。但是應該看到，以投資為主要目的的消費者已經在開始加大。

產品形態日趨豐富

２００５年市場上的新產品比較多，包括一些大型的別墅盤子，一些過去在國內市場上沒有見到過的，產品形式在逐漸豐富。包括很多商業的商品房，像前一段的大上海城等以投資為主的商戶。

商業模式比較清晰

商業模式是全國的同行交流比較多的話題。在過去的１２年當中，我們主要把它定位為五種形態：住宅、寫字樓、商場、工業廠房和公寓式酒店。像公寓式酒店這類原來市場上很少見的產品，今年已經開始比較多地出現了。

預測２００６市場前景

總體呈現平穩、理性狀態

在過去的幾年，各地政府還是在大量地推公務員住宅，比如說安陽市場，在過去有幾千套公務員住宅，新鄉市場也有１０００套。當時我曾提出過一些意見，因為這造成了新的不公平現象，實際上加重了社會上不和諧的聲音。在過去的兩三年我也提出過這樣的意見，但是遺憾的是沒有得到重視。矛盾依然存在，市場化的程度沒有達到理想的狀態。

我相信在未來的兩年當中，市場化程度會不斷地得到提升，越來越多的政府官員會認識到這一點。在這個大前提下，我相信明年依然會在一個平穩、理性的狀態下發展。

開發規模的整體優勢繼續顯現

今年河南省在建的房子超過了４７００萬平方米，在全國來說總量排在前十位。這就是我們的人口優勢和經濟總量整體優勢所帶來的結果。

我認為河南省的住宅商品供應量從今年開始應該每年在４５００萬平方米以上。所以，我認為就河南的房地產而言，開發規模的整體優勢在今后幾年還會不斷地上升，我希望明年突破５０００萬平方米，如果能夠達到這個數字的話，我相信各位開發商將會有干不完的活。

地區優勢向周邊蔓延

投資多元化的優勢在鄭州已經非常明顯了，但是這種現象在地市、中等城市還不夠明顯，但是我相信在明年這種現象就會非常明顯。因為隨著長三角經濟結構的調整，加上一線城市土地供應的不斷收緊，那些一線城市的二、三流開發商已經很難拿到土地了。也就是說在這種大型城市三五億拿不到地的情況已經開始顯現。明年鄭州、安陽、開封都會看到那些在一線城市無奈地退出的開發商在我們這里扮演大鱷的角色。我知道在周口、洛陽、安陽已經有了沿海一代的開發商。

開發商陣營繼續調整，強者愈強、弱者愈弱

過去如果說還可以看到一些規模不大的開發商的話，那么明年將會逐漸地消化完，鄭州市場的開發陣營將會繼續調整。第一方陣的開發商陣容將會基本確定。

產品主義將成為市場的主旋律

重營銷輕產品、重外觀輕內容、重營銷輕管理這些現象在過去十年的中國市場還是比較普遍的。但是這兩年已經有廠商開始重視自己的產品了。我相信從明年開始，產品主義會成為主旋律，越來越多的開發商會關注自己的產品的科學性、投資成本的控制，以及產品的產業化率。所以產品主義我相信明年將會被主流地產商所認識。

服務理念提高到戰略高度

原來物業管理還沒有提高到戰略領域，大多數人還是從營銷角度來看待物業，我相信本地的一些開發商有些已經做得非常好了。隨著這些管理好的小區成為市場的引導者之后，會有越來越多的地產商把服務不僅物業服務，提高到戰略的高度，成為一些主流地產商今后時期的管理的中心工作。

優勢企業將成為與國際企業接軌的巨大橋梁。我們通過十幾年的積累贏得了國際市場的認可，今年四季度先后從海外募集到了４５００萬美元，我相信越來越多的公司，一些優秀地產商的優秀項目，會借助自己本身產品項目的優勢，吸引國外資金的進入。所以這些優勢企業的優勢項目將會成為國際資本運作的巨大橋梁。

房地產行業的支柱地位有望得以鞏固

大家知道，今年全省的投資如果接近３００億的話，將會占到我們河南省投資增長總額當中一個很大的比重。在今后幾年我相信房地產行業的這樣一種形勢，在河南依然會向好。另外在今后幾年就中國而言，大量的國際資本會介入到中國市場中來。從明年開始，我相信一些國際資本會投入企業，實際上在今年也已經有企業開始運作了，這應該是今后的一個運作方式。另外就是產業化將會成為今后越來越被開發商提到的一個關鍵詞。